Покупката на жилище с ипотечен кредит започва много преди избора на конкретен имот. Един от най-важните въпроси е какъв бюджет може реалистично да си позволи домакинството, без бъдещата месечна вноска да създава прекомерно натоварване върху останалите разходи.
Цената на жилището е само една част от сметката. Значение имат размерът на необходимия кредит, собствените средства, срокът за изплащане, лихвата и останалите разходи около финансирането и придобиването на имота. Затова предварителните изчисления могат да бъдат полезна първа стъпка още преди разглеждането на конкретни банкови предложения.
Започнете от бюджета, а не от максималната цена на имота
Лесно е търсенето на жилище да започне от въпроса „Какъв имот можем да купим?“. По-практичният подход е първо да се установи какъв дългосрочен финансов ангажимент може да понесе бюджетът.
Необходимо е да се отчетат постоянните месечни разходи, други кредити или задължения, необходимите средства за ежедневието и разумен резерв за непредвидени ситуации.
Едва след това може да се прецени каква приблизителна месечна вноска би била приемлива.
Това е важно, защото ипотечният кредит обикновено е дългосрочен ангажимент. Бюджет, който изглежда възможен за няколко месеца, трябва да бъде разгледан и в перспектива за много по-дълъг период.
Как размерът на кредита влияе върху месечната вноска?
Колкото по-голяма част от покупката трябва да бъде финансирана чрез кредит, толкова по-голям е размерът на задължението.
Например при жилище с цена 180 000 евро има съществена разлика дали купувачът разполага със 70 000 евро собствени средства, или със значително по-малка сума. Необходимият размер на кредита ще бъде различен, а оттам ще се промени и месечната финансова тежест.
Това е една от причините бюджетът за покупка на жилище да не се определя само от продажната цена.
Необходимо е да се разгледа каква част ще бъде покрита със собствени средства и каква трябва да бъде финансирана.
Срокът може значително да промени сметката
Следващият важен параметър е срокът.
При една и съща сума по-дългият срок обикновено разпределя задължението в повече месечни плащания. Това може да намали размера на отделната вноска, но означава и по-продължителен период на изплащане.
По-краткият срок може да доведе до по-висока месечна вноска, но кредитът приключва за по-малко време.
Няма универсален срок, който да е подходящ за всяко домакинство. Затова е полезно да се сравнят няколко варианта, вместо предварително да се приема само един период за изплащане.
Как да направим предварително ипотечно изчисление?
При планирането могат да бъдат въведени различни комбинации от размер на кредита, срок и лихвен процент.
За целта може да се използва калкулатор за ипотечен кредит, с който различните сценарии могат да бъдат проверени по-бързо, без всяка сметка да се извършва ръчно.
Например може първо да се изчисли вариант за 100 000 евро при определен срок, а след това същата сума да бъде проверена при по-кратък или по-дълъг период. Следващата стъпка може да бъде промяна на размера на кредита или използвания за изчислението лихвен процент.
Така се получава по-добра представа за връзката между отделните параметри.
Резултатите от подобен калкулатор са ориентировъчни и не представляват конкретна банкова оферта.
Не забравяйте разходите извън кредита
Една от грешките при определяне на бюджета е всички налични средства да бъдат насочени единствено към цената на жилището.
Самата покупка може да бъде свързана и с други разходи. В зависимост от конкретната сделка и условията могат да възникнат нотариални, местни, банкови, оценителски, застрахователни и други разходи.
След придобиването на имота може да са необходими средства за ремонт, обзавеждане, преместване или други дейности.
Затова наличието на 50 000 евро например не означава автоматично, че цялата сума трябва да бъде използвана като собствено участие. Разумно е предварително да се предвиди какви други плащания могат да възникнат.
Защо лихвата трябва да участва в различни сценарии?
При дългосрочен кредит лихвата е важна част от изчислението.
Когато се прави предварителна сметка, е полезно да не се разглежда само един-единствен сценарий. Сравнението на различни стойности показва как промяна на този параметър би повлияла върху месечната вноска и общата финансова картина.
Това не означава, че предварителният калкулатор може да предвиди бъдещите условия по кредита. Целта е по-скоро да покаже чувствителността на бюджета към промени в основните параметри.
Оставянето на финансов резерв е част от планирането
Ипотечната вноска не трябва да бъде разглеждана изолирано от останалия живот на домакинството.
Разходите за храна, транспорт, комунални услуги, образование, поддръжка на автомобила и жилището продължават и след покупката. Възможно е да възникнат и непредвидени плащания.
Затова бюджетът, който оставя известен финансов резерв, обикновено дава по-реалистична картина от сценарий, при който почти целият свободен месечен доход е предварително ангажиран.
Предварителната сметка помага да се постави реалистична граница
Целта на ипотечното изчисление не е да покаже единствено максималната възможна сума за заемане. По-полезният въпрос е какъв размер на кредита се вписва разумно в конкретния бюджет.
След като бъде определен приблизителният размер на приемливата месечна вноска, могат да се сравнят различни срокове и размери на кредита. Това помага да се очертае ценови диапазон за търсеното жилище още преди започването на активни огледи.
Така предварителното планиране свързва желанието за покупка на собствен дом с реалните финансови възможности. А когато дойде моментът за сравняване на конкретни банкови предложения, купувачът вече има много по-ясна представа кои параметри са важни за неговия бюджет.
